2005年《估价案例与分析》考试110回顾

ding

[此贴子已经被作者于2005-10-4 19:39:45编辑过]

谢谢博哥!请问:  一.P139  2-11案例:在采用动态法时仍计算了利息和利润,这么重大的错误为何分析中未指出,难道是正确的吗?二.成本法计算利润时其基数包括利息,对否?见案例P53H和P89  三.P132  2-9 此案例分析指出公寓地下室采用同一报酬率,内容好像没有,怎么回事?成本法好像未扣除折旧,为什么?成本法利润基数为何没包括管理费?收益法中计算维修费时耐用年限取60,是否应该为50年?税金未包括营业税机附加,土地使用税是否也应包括在应扣除的房地产税里?如未包括土地使用税是否可算错误?谢谢

一、凡是你觉得不知道怎么办的时候，就以《理论与方法》那本教材为准。至于为什么案例与分析那本教材会出现那么多错误，主要有个原因，一是作者非常忙，二是估价师考试中各本教材作者的观点不一致。对于案例与分析那本教材只能作为一个帮助你学习的材料，不能够作为标准！！

二、在成本法中计算利润的基数要根据你所采用的利润率是什么，是成本利润率还是直接成本利润率，还是销售利润率或投资利润率？

三、在案例分析中指出公寓和地下室不应采用相同报酬率而案例中没有的问题，这是一个教材的印刷错误。由于书不在身边，成本法要不要扣除折旧，要看你评估的新建房地产还是旧有房地产，评估旧有房地产价值是需要扣除折旧。维修费一般是按重置价格的某一个比例计算的，不存在考虑年限的问题，对于某一结构的建筑物，不论你能使用多少年，其每年的维修费应该基本上不会变，更与该建筑物能够使用多少年没有多大关系，正如我们人每年所需要的医护费与其寿命也没有关系一样。对于租赁房地产，采用收益法评估其价格时，运营费用包括营业税及附加，而且也包括土地使用税。未包括土地使用税可以算作一个错误。

1、土地使用费、土地使用税的区别，在什么情况下计算土地使用费、税？

2、投资利润率、开发利润率、销售利润率的计算基数是什么？

1.土地使用费是分期支付的土地价格,即土地租金,不过是以前深圳对外商的一种做法;土地使用税是对收入的再分配,在用收益法评估房地产价格时,需要考虑土地使用税.

2.投资利润率和销售利润率的计算基数请见《房地产估价理论与方法》教材中的成本法那章；开发利润率是一个总称，它本身没有一个计算基数的问题。

在收益法中,土地为划拨需要需要计算土地使用费吗?

不需要,把完全产权的价格评估出来,然后减去需要补交的土地使用权出让金即可.

锤哥：

下面是取自房地产估价规范的二段原文：

5．4．2重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l土地取得费用；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润。注：开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
5．4．3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5．4．2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

请教如何理解上面“5.4.3”中的“酌予增减”？难道实际估价中的重置价格或重建价格可以不包含“l土地取得费用；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润”的其中一项？

你这个问题不是问我,所以我不好回答,请见谅