广深等一线城市 率先禁预售或对全国市场影响大

1月23日，广西南宁宣布将率先试点取消商品房预售制度，再次将沉寂已久的热门话题展开。许多购房者在关注此事的同时，也更为纳闷。相对于房地产开发尚处于发展中的二线城市南宁，一线城市的广州、深圳等地，近几年早已实现了准现房销售，似乎更具备取消商品房预售制度的条件。但为什么像广深这样的一线城市没有实行"预转现"呢？

现状调查

关键词：准现房销售条件

广东：准现房销售防止烂尾楼工程

昨日(1月28日)，记者对部分一线城市时下的商品房预售制度展开了调查。据了解，1993年，广东省正式立法推出商品房预售制度。早期，广东省批准商品房预售的最低标准，是高层楼宇完成工程进度的1/2、开发商自有资金达25%就可卖“楼花”了。 2001年1月，广东省建设厅颁布的《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》，其中规定7层以下的商品房项目，已完成结构工程并已封顶；7层以上的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，开发商自有资金达35%之后方可预售，遏止挪用资金，防止烂尾楼。由此可以看出，广州的房屋预售门槛是逐步提高的，从某种意义上讲，它所推行的就是准现房销售。

深圳： 7层以上商品房须完成2/3结构工程

与此同时，深圳市的商品房预售制度走的也是准现房销售之路。早在1983年，深圳在国内首推商品房预售概念。2005年，深圳市出台的《深圳市国土资源和房产管理局行政许可实施办法》，要求开发企业进行房地产预售必须具备五个条件,其中很重要的一条就是，工程形象进度方面，7层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶，7层以上的商品房预售项目，已完成2/3结构工程。

不少业内人士认为，准现房的销售模式，让广州、深圳等地的商品房预售市场相对于很多二线、三线城市，更为成熟，也降低了不少购房风险。与此同时，深圳、广州等地执行多年的准现房销售模式，让当地的房地产企业在商品房的建设进度以及开发商融资渠道拓展等方面，积累了不少经验。也正是因为这个优势，这两个城市的房地产市场发展速度较快，涌现出来一批如万科集团在内的知名开发商。

业内解密

供求失衡 广深等一线城市短期内不宜取消预售制

作为近几年全国“两会”关注的热点问题，已经在中国房地产市场执行了15年的商品房预售制度是否应该被取消、何时取消，一直是社会各界激烈讨论的话题。而南宁却出乎意料地确定将第一个试点取消商品房预售制度，它在让人们惊讶的同时，也有不少人士对于此项政策的可操作性表示质疑。不少业内人士认为，已是准现房销售模式的广州、深圳，更具备取消商品房预售制度的条件。那么，广州、深圳是何原因未成为推行现房销售的试点城市？

短期内取消预售制不利于平抑房价和城市化进程

记者在采访中发现，1月25日，广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波在接受媒体采访时曾表示，目前广州楼市房价升幅较大，产品供不应求，正在推进的“三旧改造”也需要大量资金，短期内如果取消预售制，既不利于平抑房价，也不利于城市化进程，现在“只卖现楼”条件并不成熟。如果广州房价继续大幅上升，主管部门不排除考虑通过降低工程进度标准等预售条件的方式来增加有效供应，以此作为调控房价的新手段。

如果广州现在取消预售制供应量将大减一半

广东中原地产项目部总经理黄韬接受采访认为，取消预售制长远而言可杜绝烂尾、资金转移和货不对板等。但从短期来说则是要斟酌。在黄韬看来，如果广州现在就取消预售制，供应量必将锐减一半，有可能人为加剧供需矛盾，令房价继续上升。据中原地产研究部预计，今年广州楼市的新增供应量约为800万平方米，少于去年950万平方米的水平。

广深两市预售制弊端体现并不突出

深圳尊地地产咨询有限公司营销总监曾瑜认为，如果在深圳、广州取消商品房预售制度给这两个城市的房地产市场带来的影响也会比较大，毕竟延长半年左右的工期对于开发商的资金链、管理成本、财务成本等各方面都会带来不同程度的增加。

但之所以取消预售制度的试点没有在深圳、广州等房地产行业更具代表性的城市进行，一方面是因为深圳、广州目前的预售制度已经形成多年了，小高层以下的项目必须主体工程封顶、高层及超高层项目必须建至主体工程的2/3 才具备取得预售证的条件。而其他城市大部分都是在投入资金的25%后就可以拿到预售证，所以从本质上来看，广深两地的商品房预售制度对于开发商自有、自筹资金的要求高很多，购房者在购房时所能看到、感受到的实际的东西要多得多，所以本身的预售制度相对于其他地区就要合理得多。同时预售制度的弊端在这两个城市的体现并不突出，所以也没有必要在这两个城市率先试点。

另一方面，广深两地的楼市一直以来都是全国楼市的风向标。一旦商品房预售转现售的过程中，造成供应量的临时短缺，可能会导致本来就已经很高的房价再度攀高，而对于其作为风向标的示范作用，可能会极大地影响其他地区，况且现在房地产行业需要解决的是大部分城市开发门槛过低，开发商层次差距大，购房者购房风险较大等问题，这一点就算广深两地目前的预售制度转为现售制度，可借鉴性也不强。毕竟在这一方面广深早就走在了前面，没有必要在已经快接近终点的时候一定要求撞线。反而是一些目前商品房预售制度均按照相同标准执行的城市(如南宁)进行试点，对整个中国房地产行业的借鉴性更强。

专家说法

关键词：融资渠道

广州楼市供应量减少现房销售无法解决供需矛盾

与此同时，国际知名品牌营销策划专家陈真诚也表示，商品房预售制度应该废行。在房地产预售制度下，消费者可能会承担房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等风险。

“不过，在目前房地产市场形势下，取消房地产预售制度这剂用药的药效确实太猛。”陈真诚表示，通过预售收款和预售中的银行按揭贷款，实际上是开发商进行房地产开发融资的重要渠道之一。若取消房地产预售制度并严格执行禁止土地抵押贷款，开发商的融资渠道将收紧，这将对开发商造成较大影响。具体来说，这就意味着要求开发商要有相当高的自有资金，否则就难以进行开发或只得减少开发规模、降低开发速度。这实际上是提高了开发商的市场准入门槛，可能导致房地产业进行一次彻底的大洗牌。

“广州楼市今年一直存在供应量减少的实际情况，政府部门只会考虑增加市场的有效供应的问题。如果广州在此时取消准现房销售制度，开发商的开发成本及资金压力也将增大。 同时，国家规定现房销售要通过竣工验收，所需时间则更多，无助于供应增加，更无法解决供需矛盾。”陈真诚表示。

昆明业界

关键词：时机不妥

实行现房销售或将导致房价上升

“取消预售制度的确可以防止出现更多的合同纠纷和货不对板的情况，目前很多一线城市的开发商也的确有实力做到现房销售，对取消预售制度作为一个方向我是赞同的。但现在开始执行却不是好的时机。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，去年广州等沿海城市房价急升就是因为供不应求造成的，如果取消预售制度，供应锐减，而开发商开发成本将增加，必然会把成本加到楼价上。

周大研也表示，取消预售制度会使一大批实力不足的开发商淘汰出局，仅剩下品牌开发商开发，短期内供应量肯定会减少。因此，取消预售制度的政策应该是过渡式渐进地实施，而且选在楼市低迷，供应量充足的时候进行，才可能避免出现房价急升的情况。”

关键词：供需问题

昆明更不具备取消预售制条件

与此同时，不少昆明开发商也认为，取消商品房预售制度将是房地产行业发展的必然趋势，但目前国内大部分城市还不具备立即取消预售制度的条件。至于昆明的二线城市，更不具备取消商品房预售制度的条件，因为时下昆明的商品房供需并未失衡，同时，开发商的融资时间拉长，最终结果就是供应减少，房价上升。”一名不愿意透露姓名的昆明开发商表示。

另类解读

是“南宁行为”而非国家硬性规定

南宁将率先试点取消商品房预售制度的消息“一石激起千层浪”。为何是南宁？这是很多业内人士的疑问，同样也是很多南宁本土开发商不愿意面对的问题。中国著名品牌营销专家陈真诚一语道破了天机，“不是取消商品房预售制选择了广西南宁，而是广西南宁选择了取消商品房预售制”。

陈真诚表示，南宁将率先试点取消商品房预售制度，是当地政府部门自己推出的，并不是国家推出的。也就是说此行为是地方政府的行为，而不是建设部的硬性规定。

“ 现在提出要把南宁作为取消商品房预售制的试点，就很容易出现一个逻辑推理，即短期内供应量将减少。有一点可以肯定的是，如果短期内供应量减少，就意味着增强了上托房价的能量。当然也不排除另一种情况，或许南宁的商品房市场，已经存在供大于求的局面，所以才要取消商品房预售制。”陈真诚表示。