房地产市场行至历史分水岭

从春秋到战国，既是诸侯王争夺土地、人口、财富和权力的历史，也是诸侯兼并的过程。市场经济没有那么残酷，但同样是一个优胜劣汰的选择过程。在历时3年的宏观调控之后，中国的房地产市场，也走到了一个历史的分水岭。

国家发改委和国家统计局的数据显示，今年第三季度，上海市新建商品房房价下降了2.3%，房价疯涨的“蛇头”软了下来。与此同时，上海一批中小开发商不堪资金压力纷纷离场。应该说，宏观调控效果开始显现，行业洗牌态势微露。

但是，全国70个大中城市房价下降的毕竟只有两个，深圳、北京、厦门、成都、呼和浩特、广州等标志性城市的房价涨幅依然较高，因此，来自中央的声音依然对宏观调控的效果并不满意。首先，温家宝总理要求“把房地产调控措施落实到每个城市”；其次，建设部官员日前坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。建设部下一步的工作，仍是要坚定不移地落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作。

因此，对于下一步的市场走势，基本可以判定，宏观调控仍将继续，土地、资金两个闸门仍将继续收紧。

几乎就在温总理作上述表态的同时，北京银监局在“房地产贷款风险情况通报会”上重翻旧账，要求各家金融机构“凡是一手住房项目，均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。这一严厉政策重申了3年前央行“121号文件”的精神，也标志着宏观调控的基本方向——紧缩银根与风险剥离，即在金融安全与房地产风险之间筑一道防火墙，这也意味着对开发商自有资金要求的提高，对开发商能够快速回款能力要求的提高。

从“国六条”开始，宏观调控所带来的市场观望气氛已使很大一部分开发商的资金链处于极度紧张状态，任何一个突然而来的压力都可能促使整条资金链的断裂。但从现实的角度看，这种压力不仅在增加，而且也将在可以预见的一段时间内继续增加。同时，在“70·90”政策之后，很多正在审批的项目因套型结构调整而延期开工，商品住宅新开工面积环比下降，这也在一定程度上影响了商品住房的后续供应，影响了开发商的资金流动。另外，随着物权法的制定和实施，今后征地拆迁的成本会更高，周期会更长，开发难度也将更大。同时，来自土地供应方面，由于解约土地和消化城市存量的双重考虑，土地也将成为大小开发商的一道坎。

因此，那些实力欠缺的中小开发商选择退出既是无奈之举，也是理所当然之事。以目前全国5万多家开发商的规模，必然需要一个行业洗牌的残酷过程。由于房地产的地域性，洗牌的结果并不是只剩下“战国七雄”那样的行业巨无霸，中小企业仍将在各个城市，尤其是二三线城市拥有自己的生存空间。能生存下来的都是强者，但前提是要通过资金和土地的双重考验。

以温总理讲话为标志，中国房地产业必将从群雄蜂起的春秋时代走向更加残酷的战国时期，兼并杀伐已经开始。