浅谈当前房地产抵押贷款中存在的问题
押，一方面可以减少银行改放贷款的风险，确保贷款的安全性和盈利性；另一方面又加速了资金
的融通，因而越来越成为一种普遍的融资方式。但是在现实中，由于种原因，在房地产抵押贷款
上问题不断出出，这既损害了债权人或债务人的利益，又扰乱了房地产交易市场和金融市场的秩
序。因此，有必要对其从不同角度加以研究。
所谓房地产抵押贷款是指承贷人以自己合法拥有的房地产作为抵押物，向受贷银行，承
贷人到期如不清偿贷款，受贷银行即享有对抵押物处置收益的优先受偿权的法律行为。它包括三
种形式，一是存量房地产抵押贷款，即是指抵押人以已建成的房地产作抵押而向银行获取贷款的
行为；二是预购商品房抵押贷款，即是指购房人在支付首期房价款后，由贷款银行代购房人支付
其余的购房款，同时将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；三是在建工程
抵押贷款，即指抵押人为获取在建工程建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在
建工程的投入资金，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于存
量房地产抵押贷款是各类房地产抵押贷款的基本形式，其所存在的问题在其他房地产抵押贷款中
也都存在，所以，笔者仅从存量房地产抵押贷款入手，阐明当前房地产抵押贷款中存在的问题及
其解决对策。
一
当前房地产抵押贷款中普遍存在的问题，集中表现为以下几种形式：
（一）抵押人以非已所有的房地产设定抵押。主要包括：盗用证书抵押，即盗取他
人的房地产权属证书用于抵押贷款活动；借用证书抵押，即通过有偿或无偿地借用他人房地产权
属证书的方式用于抵押贷款活动；冒领证书抵押，即冒用他人名义办理房地产权属证书，并用于
抵押贷款活动；托管证书抵押，即将他人委托自己保管的房地产权属证书用于抵押贷款活动；租
赁房地产抵押，即承租人以自己租赁的房地产用于抵押，等等。这些违法行为，在侵犯了金融部
门的担保权的同时，也侵犯了房地产权人的财产权。
（二）抵押人以非法抵押物抵押。即将法律、法规禁止或不宜用于抵押的房地产作
抵押。如将权属有争议的房地产用于抵押，将用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产用
于抵押；将列入文物保护的建筑物和有纪念意义的房地产用于抵押；将已依法公告列入拆迁范围
内的房地产用于抵押；将被依法查封、扣押的房地产用于抵押等等。这类违法行为除破坏了金融
秩序外，更违犯了房地产管理秩序。
（三）抵押的权利义务不明确。有的抵押人在没有告知承租人的情况下，将出租的房
地产用于抵押；或者抵押人在抵押合同成立后，未经抵押权人的同意，将抵押物出租，且租赁期
限高于抵押期限，致使当抵押权实现时，引起抵押人、抵押权人和承租人三者之间的矛盾；有的
抵押合同对抵押物的妥善保管问题未能作出明确规定，致使抵押权实现时因抵押的房地产发生不
合理贬值、毁损或灭失而产生纠纷；有的抵押人在抵押期间，将抵押的房地产用于投资；有的抵
押合同存在违法约定，如"债务人在债务清偿期限届满而不能给付的，抵押物自然转移给抵押权
人"的抵断约定，等等。
（四）签约当事人意思表示不真。如承贷方隐瞒真实情况，以即将被拆迁、征用的房
地产用于贷款抵押；对共有房地产设定抵押的，在共有人实际未表示同意的情况下，慌称或伪造
书面文件假造共有人同意，等等。
（五）评估价格失真，低值高估或高值低估比较普遍。比如，贷前评估时，将低值
高估，结果到期不能还贷，拍卖的房地产又无人问津，只好以物低债，银行因此受到很大损失；
还有很多银行，以将来还贷时涉及付债、诉讼等费用较高为由，要求低押人降低抵押物的价值，
否则不予贷款。抵押人无奈，只好要求评估公司高值低估，结果导致合同显失公平。在以房地产
抵债的评估中，很多评估机构不是以房地产的实际价值为标准，而是以纠纷的标的额为依据上下
浮动，最终纠纷以银行取得房地产产权，债务人直接充抵债而告终，致使诉辨双方均对评估提出
质疑。此外，不同的评估机构对同一宗房地产的评估结果往往也相差很大，同一评估机构运用不
同方法得出的评估结果也不相同。主管评估结果确认的有关部门往往也是你来认证，我就给你确
认，导致同一房地产抵押双方各执一词，引发纠纷。
（六）贷款抵押合同不予登记。房地产抵押贷款合同属于要式合同，必须办理抵押
登记方能生效。但是，在当前房地产抵押贷款中，不办理登记的现象相当普遍，导致许多抵押合
同无效。
上述问题的存在，即影响了抵押关系的形成，又影响了房地产价值的实现，同时也破坏
了金融市场和房地产市场的秩序。
二
对以上问题的产生，究其根本原因，有以下几点：
一是立法不足。这是出现问题的基础环节。首先，关于房地产抵押的相关法律之间，
在内容上衔接不够紧密。如《房地产管理法》、《担保法》等法律均对房地产抵押行为作出了规
定，但对其性质的规定却有所不同：《房地产管理法》把担保作为了一种交易的形式，而《担保
法》则把其视为一种担保形式。由此在实践中造成了如何理解交易的矛盾。有人以《房地产管理
法》为依据，认为交易要收取较高的税费，因而回避登记，造成合同无效。其次，有些法条过于
原则，不方便操作，特别是对一些禁止性规范没有作出明确规定。如《房地产管理法》第47条对
土地使用权用于抵押作出了明确规定，即"以出让方式取得土地使用权，可以设定抵押权"，但以
划拨方式取得的土地使用权（地上无房产的）禁止抵押却未作出明文规定。立法技术的失误，使
得当事人之间签订了一些违反法律的抵押贷款合同，在实践中造成了不必要的纠纷。第三，司法
解释滞后，也造成了一些无效合同的出现。如《担保法》自实施以来，尚未有有关司法解释出台
，从而影响了有关担保纠纷的及时解决。
二是管理不当。这是问题出现的核心环节。其一是银行内部管理疏漏，风险防范与自
我保护措施不足。不少专业银行对房地产抵押贷款合同的真实性、合法性重视程度不够，致使合
同的内容不完备、条款不健全，对借款单位提供的房地产担保缺乏严格的审查。另处，银行内部
法律事务工作尚未引起足够的重视，大部分银行都无相应的法律事务工作机构。其二是上级主管
银行缺乏有效的监控机制。就行业管理而言，上级主管机关对下级的指导、监控是必不可少的，
上级行对下级行放贷应当适时实施监控，但由于金融风险管理机制尚未建立，上级行的监控管理
未能发挥应有的作用，下级行经常任意而为，致使工作上漏洞百出。从今年以来司法部门所办理
的重大金融诈骗案件中，即可对这类问题窥见一斑。第三，行业主管部门管理不到位，房地部门
担负着抵押登记工作，但由于工作程序复杂，使许多人对抵押登记退避三舍。
三是银行、单位对房地产抵押法律规范的认识模糊，甚至故意规避法律。这是抵
押问题难以有效控制的社会原因。法制的核心在于公民的守法，而公民的守法程度取决于其知法
多少。目前，我国公民对《刑法》、《民法》等法律通过"一五"、"二五"普法已有所认识，但对
于象《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等专业法却多有不知或知之甚少，因而在
实践中签订了许多违法合同。同时，也有此人明知法律规定不可为，但仍利用立法上的矛盾和管
理上漏洞予以规避法律，作出违法约定。如抵押合同中关于抵断的约定，就是这类问题的一个重
要的表现形式。
三
通过分析这些问题的原因，可以进一步地看出，要防范和减少房地产抵押贷款上
存在的问题，应当注意做好以下几个方面的工作：
一是完善立法。在实际中，如果不同的部门法规对同一问题做出不同的规定甚至完全
相反的规定，这将会使行为人的行为规范失去标准；同时，立法技术的失误，又常常在当事人之
间造成纠纷。毫无疑问，在解决房地产抵押问题方面，加强立法建设是一项基础性的工作。为此
必须做到：法与法间在内容上相互协调，地方立法既要符合本地实际情况，具有可操作性，又要
与国家立法保持统一；要加强立法技术的研究工作，防止由于立法技术的失误而给实际工作带来
的矛盾。此外，司法解释应及时出台，避免司法解释滞后而给司法审判带来的不利影响。
二是强化相关的管理工作。首先，要加强银行等金融机构的信贷管理，杜绝信贷中
的违法乱纪、受贿腐败等现象的发生。要加强制度建设，认真落实金融法律、法规的内容，落实
各项规章，保证使其内部管理不流于形式；要认真按照《民法通则》、《经济合同》、《借款合
同条款》、《房地产管理法》、《担保法》等法律规定，落实抵押措施，降低资金风险；要强化
银行内部法律事务的法律顾问工作，建立相应机构，配备相应的人员，并充分发挥这些机构和人
员的职能作用，以堵塞经济行为中的漏洞；要进一步建立起上级银行对下级银行的监控机制，建
立起上级监控失当的责任追究制。其次，要进一步加强自身队伍建设，强化员工队伍整体的业务
素质和提高他们的法律意识；要设法简化工作程序，降低收费标准，取消不合理收费，使房地产
抵押活动有一个良好的管理机制和外部环境；要加强公务人员的廉政勤政和职业道德教育，使其
为社会提供优良服务。
三是加强相关的司法活动。首先，应进一步加强司法的专业性，形成一支懂法律、
法规和专业知识的司法队伍。为此，在条件允许的法院应增设、推广房地产法庭，加强专业的司
法审判。从城市设置房地产法庭的试点情况看，该做法是比较成功的，也取得了较好的社会效益
。其次，司法活动应与其他环节的工作相互衔接。在实际工作中，民事司法活动、刑事司法活动
以及相关行政管理活动应紧密衔接起来，一旦发现当事人违反有关法律规定时，除判决其承担民
事、经济责任外，还应及时移交有关行政管理部门进行处理；发现经济犯罪的，应及时移交有关
司法部门，追究其刑事责任。
与此同时，加强法制宣传，提高公民法律意识，也是解决房地产贷款抵押问题的一种
行之有效的方法。通过法制宣传，使法律深入人心，应用起来得心应手。
